物業費是包括公攤費用的。物業費是按照產權的面積來計算物業費用的，同時產權面積當中是包含了公攤費用的。如果房子的面積越大，那麼需要繳納的物業費用也就越多，但如果房子當中包含的公攤面積比較大，那麼實際能夠使用到的面積就比較少，這種類型的房子是不太划算的，而且公攤面積還需要繳納相應的物業費。
公攤費用是指物業小區內，用於公共照明、水、綠化等產生的費用。
根據物價局有關規定，住宅小區物業管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設表，其費用由物業管理單位負擔，不得向住户分攤;
小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業管理綜合服務費列支，不得向住户分攤;
小區開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向住户分攤。嚴禁把分攤的水、電費用與住户自用的水、電費用混合統收。
住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住户合理分攤;
小區範圍的路燈用電費用，由小區的所有住户合理分攤;
高層住宅(含商鋪、辦公樓)的電梯等公用設備運行的電費，應設獨立計量表，由所有使用該電梯和設備的住户合理分攤。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衞生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
