房屋用途可以更改。房屋使用人改變建設工程規劃許可證確定的房屋用途的情形很多，主要有兩種情形：一是住宅房屋的使用人將住宅改變為商業用房或者辦公用房，作為商業經營場所或者單位辦公場所;二是工業企業將工業廠房改變為商業用房，開設專業市場或者從事酒店、旅遊、娛樂業經營等。
可以從產權歸屬、合法性、交易税費等三方面進行區分。
1.按產權歸屬分
開發商的產權叫大產權, 購房人的產權叫小產權, 之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發商的產權分割來的。
2.按合法性分
國家發產權證的叫大產權, 而國家不發產權證, 由鄉鎮政府發產權證書的叫小產權。
鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權，這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證, 有關部門不會予以備案。
3.按交易税費分
所買的房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那麼為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。
按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房, 對這個區別, 購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
具體來講, 房地產商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產權;如果是通過出讓或轉讓得來，就是這裏所説的大產權。
4.合法性不同，擁有的權利不同
大產權房也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。
