小產權房原則上不能買賣，但一般只能是本村集體成員之間的買賣行為才合法有效，不能出賣給本村集體成員以外人員，因為無法辦理過户手續，小產權房本身並沒有產權證。城市市區的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。
1、無法辦理房產證、產權證
按照嚴格的法律來講，小產權是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的，購房合同也不可能在房管局備案。所以購房者是拿不到合法合規，有效的房產證。這是小產權房最嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
由於小產權房沒有房產證，沒有經過備案，所以是不能去銀行貸款的，只能一次交清房款。這對於購房者來説也是很大的壓力，而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行作抵押。
3、拆遷補償難
其實，購買小產權房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，是很難得到補償的。如果小產權房違反了國家政策被強行拆除，購房者可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
4、質量參差不齊
另外，小產權房的建設是沒有經過相關部門的審核的，所以不排除有些開發商會出現偷工減料的行為，因此也不能保證房屋的質量。而且房屋一旦出現了任何質量問題，責任也是很難追究的。
1、開發主體要合法
小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。
2、符合城市規劃
小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
3、買規模化的小產權房
雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不會大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房。
4、多人陪同簽訂合同
購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，並讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。
5、做好詳細約定
由於小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
