如果沒有法定應該退還的事由，繳納購房定金後不購房了不退是合法的。但如果是因為收受定金的一方(即賣方)違約，致使不能實現合同目的等原因繳納購房定金後不購房了不退是不合法的。
1、如果在正式購房合同簽訂之前，買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金；
2、如果已簽訂正式購房合同，則應將定金抵押房款或退回買房，在雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還；
3、如果雙方在上述過程中都不存在違約情況，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方，而不涉及賠償問題；
4、如果因賣方未取得房屋銷售的合法證件或買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
5、如果在正式簽約時，賣方未能履行認購書中確認的房屋條件，如房價、樓層、面積、朝向等而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
6、若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為準的，應視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還買方。
從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。比如房產商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付後在一定期限內無法取得產權證等退房條件。
購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
