小產權房沒有房本，通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。也就是説因為小產權房並非由國家所頒發，所以小產權房是沒有房產證的房子，只有土地證，也相當於買了小產權房的房子只有使用權，沒有的所有權。
小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做鄉產權房，又叫小產權房。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂着產權風險購買“小產權房”的根本原因。説明一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了儘快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了小產權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農民解決了的建房資金難題。
1、不能辦理產權登記或過户
小產權房子是沒有國家頒發的產權證的，因此購房者即便花了錢買了小產權房，買到的也僅僅是一個使用權而已。是無法辦理產權登記的，也就無法拿到正規的產權證。如果是買的二手小產權房，購房者同樣無法和買方進行房屋過户，房屋無法保障真正屬於購房者。
2、必須全款買房
大家買小產權房的原因是因為價格較低，但是由於小產權證拿不到銷售或預售許可證，無法備案，購房者無法辦理貸款手續，必須支付全款。當然同樣的道理，購房者買了房屋之後也是無法辦理房屋抵押貸款的。
3、質量可能存在問題
很多的小產權都是位於城鄉交接的地方，承建的開發商實力一般有限。因此在開發過程中房屋出現質量問題的機率會大大增加，甚至有些都達不到防水、消防的建築規範。購房者有的時候無法判斷準確判斷房屋質量，有時候只能自行承擔損失。
4、在想出手比較難
由於小產權房是沒有產權證書的，大多數的購房者還是想要購買有產權的房屋的，如果業主想要向非集體成員的第三人出售小產權房，因其沒有房產證而無法完成產權過户，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
5、無法遷入户口
很多購房者買房的目的是為了遷户口，但是如果你買了小產權房，這一目的就達不到了。按照規定，買了小產權是無法辦理户口遷移手續的。
