小產權房不能繼承或遺贈，根據《繼承法》第二十二條規定了無效遺囑的情形，同時《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第三十八條規定：遺囑人以遺囑處分了屬於國家、集體或他人所有的財產，遺囑的這部分，應認定無效。
“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
1、無法辦理房產證、產權證。
從法律層面，小產權房其實是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房大嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款。
因為小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對於購房者來説其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。
3、小產權房交易難。
如果想要向非集體成員的第三人出售小產權房，因其沒有房產證而無法完成產權過户，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
4、拆遷補償難，質量沒保證。
因為購買小產權的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
